임차인 보증금 지키기 위한 등기사항전부증명서(등기부등본), 최우선변제권, 보증보험

부동산을 계약할 때 임차인은 보증금을 줘야 합니다. 보증금을 주고 계약한 집이 경매 또는 공매에 넘어갔을 때 보증금을 지킬 수 있습니다.
 
등기사항전부증명서(등기부등본)와 보증보험은 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있는 임차인을 위해 존재합니다.
 
최우선변제권은 사기를 당하더라도 다른 채권자들보다 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리를 말합니다. 최우선변제권을 가지기 위한 조건을 알려드리겠습니다.

임차인 위한 최우선변제권

최우선변제권은 부동산을 계약할 때 임차인의 보증금을 지킬 수 있게 해줍니다. 최우선변제권을 얻기 위해서는 점유, 전입신고, 확정일자를 받아야 합니다.
 

점유

점유는 실제로 내가 그 집에 사는 것을 말합니다.
 
대항력은 내가 해당 부동산의 임차인이라는 것을 주장할 수 있는 권리입니다. 점유와 전입신고를 하게 되면 대항력을 가지게 됩니다.  

전입신고

전입신고는 내가 그 집에 산다는 것을 공식적으로 기록하는 것입니다. 임차한 집의 관할 행정복지센터에 방문하여 전입신고서를 작성할 수 있습니다. 
 
전입신고는 이사하자마자 최대한 빠르게 작성하는 것이 좋습니다.

확정일자

확정일자는 그 일자에 임대차계약서가 존재했다는 사실을 증명하는 서류입니다. 계약신고는 의무이며 확정일자가 자동으로 부여됩니다.
 
임대차계약서만 있다면 관할 행정복지센터, 등기소, 대법원 인터넷 등기소를 통해 확정일자를 받을 수 있습니다. 임대차계약서 원본을 가지고 가셔야 합니다.
 

임차인 위한 등기사항전부증명서(등기부등본)

임차인은 부동산 계약을 하기 전, 등기사항전부증명서(등기부등본)를 확인해야 합니다. 나와 거래하는 사람이 진짜 집주인이 맞는지 확인하기 위해서입니다.
 
등기사항전부증명서(등기부등본)는 대법워너 인터넷 등기소에서 열람, 발급 가능하며 수수료 700원이 발생합니다.
 
등기사항전부증명서(등기부등본)는 표제부, 갑구, 을구로 내용이 나눠져 있습니다.
 

표제부(부동산 소재지, 내용)

표제부에는 건물의 주소, 종류, 구조, 용도, 면적 등의 정보가 적혀있습니다.
 
등기사항전부증명서(등기부등본) 표제부에서 임차인은 주소 또는 동호수 등이 계약서상의 주소와 일치하는지 확인해야 합니다.

갑구(소유권에 관한 내용)

등기사항전부증명서(등기부등본) 갑구에서 임차인은 계약하려는 집의 주인이 동일인인지 확인해야 합니다.
 
집주인의 신분증과 증명서상의 소유주를 비교합니다. 여러 기록이 있을 경우, 가장 마지막에 있는 사람이 현재 집의 소유자입니다.

을구(소유권 이외의 권리에 관한 내용)

을구에는 저당권, 전세권 등이 기록되어 있습니다. 
 
등기사항전부증명서(등기부등본) 을구에서 임차인은 근저당 내용이 있는지 확인합니다. 근저당은 부동산을 담보로 은행에 빚을 내는 것을 말합니다.
 
집주인이 대출을 제대로 갚지 못한다면 집이 경매에 넘어가 보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문에, 꼼꼼히 확인해야 합니다.
 
소유주가 2명인 공동소유자일 경우, 소유자 2명 모두 확인해야 합니다.
 
가족이 대신 계약하러 나온다면 인감도장, 인감증명서 등을 확인하고, 집주인과 직접 전화 통화를 해서 대리인과 계약을 진행합니다.
 

임차인 위한 전세보증보험

전세보증보험은 임대인에게 보증금을 떼였을 때 도움을 받을 수 있는 보험입니다.
 
임대인에게 보증금을 받지 못했을 경우, 전세보증보험 기관(HUG, SGI 등)이 임차인에게 보증금을 먼저 지급하며 전세보증보험 기관에서 임대인에게 보증금을 받는 제도입니다.
 
대표적인 전세보증보험 기관에는 HUG와 SGI가 있습니다. 보증금이 많을 경우, SGI의 전세보증보험이 유리합니다. 반대로 보증금이 적을 경우, HUG의 전세보증보험이 유리합니다.

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